Дата: 08.10.2009 
Мониторинг цен на офисные помещения в г. Омск, осуществляемый аналитическим центром ООО «Бизнес-Новация», позволил выявить следующие характеристики и тенденции.
Рынок офисной недвижимости Омска не развит в достаточной степени, хотя и представлен небольшим количеством современных объектов, которые в определенной степени удовлетворили потребности города в качественных площадях. Однако в связи с кратковременным развитием, окончательное решение вопроса с оборудованными по всем стандартам бизнес центрами решится еще не скоро.
До сих большая часть офисных центров Омска представляет собой недостаточно оснащенные здания, которые ранее использовались совсем по иному назначению. Однако собственники таких помещений чувствуют конкуренцию со стороны более организованных центров и стремятся поддерживать уровень своих объектов. Качественных специализированных бизнес центров в Омске почти нет. В какой-то степени это объясняется недостаточным спросом на такие площади и значительной удаленностью города от центра России. Одним из наиболее современных офисных комплексов в Омске является «Флагман», построен он относительно недавно. Также более или менее оснащенным можно назвать БЦ «Каскад». В Омске существуют значительные перспективы по развитию сектора качественной офисной недвижимости, однако пока наиболее развито не строительство подобных объектов, а реконструкция старых зданий.
Классификация офисных помещений
Согласно классификации аналитиков Российской Гильдии риэлторов, выделяют несколько групп офисной недвижимости. Офисные помещения класса А - новые здания, расположенные на главных транспортных магистралях и площадях с удобным подъездом. Наружная отделка должна быть выполнена из высококачественных материалов, одним из главных элементов которого является панорамное остекление. Внутренняя отделка выполнена по индивидуальному заказу арендатора или собственника. По евростандартам высота от пола до потолка в офисе должна быть не менее 2,7 метров. Офисы данного класса предполагают наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения: поддержание постоянной температуры и влажности с помощью единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, а также современные системы безопасности здания.
В помещениях класса А должна быть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения оргтехникой, средствами связи и коммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Один из главных критериев соответствия офиса классу А - удобная парковка рядом со зданием, или подземный паркинг. К сожалению, в Омске офисных помещений класса А нет, пока только идет их строительство («Миллениум», «Олимп», «Омсквинпром»).
Возраст офисных помещений класса В - 5-7 лет. Такие офисы допускают несоответствие некоторым требованиям к классу А: они могут находиться в отдалении от главных улиц, подъездные пути менее удобны, но количество машиномест должно быть достаточным. Такие офисы в Омске еще не получили широкого распространения. Сюда можно отнести помещения «Транссибнефти», «Сбербанка», «Омского бекона» и некоторых других крупных компаний Омска.
Офисные здания класса С представляют собой устаревшие помещения, чаще всего реконструированные под офисы из зданий другого назначения. Располагаются такие помещения в отдаленных от транспортных артерий районах с неудобными подъездными путями, а вот мест для парковки автомобилей недостаточно (одна из главных проблем омских офисов). В таких офисах установлены системы предварительного охлаждения воздуха или кондиционеры.
Помещения класса D - приспособленные под офисы производственные помещения, здания бывших научно-исследовательских институтов и т.п. Инженерные коммуникации в них уже давно устарели и требуют замены. По оценке специалистов, данный класс в Омске очень распространен и занимает более половины офисных комплексов, которых в городе около 70-ти.
Основными факторами, влияющими на стоимость коммерческой недвижимости, является местоположение, инфраструктура района, площадь и др.
Расположение объекта является базовым фактором в определении стоимости и арендной ставки офисного помещения.
Инфраструктура района является важным условием эффективного функционирования офисной недвижимости. Инфраструктура в целом представляет собой комплекс вспомогательных отраслей, обслуживающих и обеспечивающих нормальную деятельность нежилой недвижимости.
На рынке недвижимости существует четкая сложившаяся тенденция «площадь-цена». Чем меньше площадь нежилого помещения, тем выше стоимость 1 м.кв. на это помещение.
Анализ информации по ставкам аренды показывает, что диапазон ставок достаточно широк. Так, диапазон арендных ставок на офисные помещения составляет 200 - 800 руб. за кв. м/мес., при этом около 36% объектов предлагается по ставке от 300 до 400 руб. за кв. м/мес., немногим более 24% помещений предлагается в аренду по ставке 200-300 руб. за кв. м/мес.
Доля арендных ставок в г. Омск в зависимости от суммы арендной ставки
Ставки арендной платы в зависимости от района нахождения офисных помещений, руб./кв.м./мес.
Арендные ставки сильно варьируются, однако прямой зависимости от объективных параметров, к сожалению, не существует. Важнейшую роль при определении стоимости аренды играют не общие рыночные тенденции, а удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора.
Высокие ставки арендной платы на офисные помещения во многом обуславливаются дефицитом качественных площадей, и, как следствие, низким уровнем конкуренции. Так в ходе анализа было установлено, что самые высокие арендные ставки установлены в Кировском районе (порядка 546 рублей за 1 кв. м.), средние цены установлены в таких районах как Центральный, Ленинский и Октябрьский, а самые низкие арендные ставки зафиксированы в Советском районе (254 рубля за 1 кв. м.).
Рыночная стоимость офисных помещений в зависимости от района нахождения, руб./кв.м.
Исследования предложения объектов офисной недвижимости г. Омск показало, что количество предложений по продаже и количество предложений аренды офисов практически не отличается. Сделки купли-продажи офисных помещений не превышают 55% всего объема сделок. В основном объекты, выставляемые на продажу, представляют собой небольшие помещения, имеющие простую отделку и не требующие ремонта. На продажу выставляются, в основном, офисные помещения 80-х - 2000-ых годов постройки. Стоимость квадратного метра таких объектов составляет в среднем 30-40 тыс. руб./кв. м. Встречаются и более высокие цены предложения, обусловленные либо удачным местоположением, либо наличием каких-либо уникальных характеристик объекта.
Так, из выше приведенной диаграммы видно, что самые высокие цены на офисные помещения установлены в Центральном и Ленинском районах (51 732 - 57 353 рублей за 1 кв.м.). Уровень цен находящийся в диапазоне от 40 000 - 50 000 тысяч за 1 кв. м. установлены в Советском и Октябрьском районах. Самые низкие цены на офисные помещения зафиксированы в Кировском районе (порядка 37 527 рублей за 1 кв. м.).
В связи со сложившейся ситуацией на рынке тяжело говорить о том, устойчивы ли цены на аренду и продажу офисных помещений. Но можно предположить, что общее состояние рынка коммерческой недвижимости и офисной, в том числе, позволяет говорить о том, что в ближайшие несколько лет спрос будет удерживать сложившийся уровень цен. Снижение цен продаж и арендных ставок в дальнейшем можно прогнозировать только в сегменте некачественной офисной недвижимости (офисная недвижимость не соответствующая современным требованиям и т.п.).
Аналитический обзор выполнила Алена Назырова
ООО «Бизнес-Новация»
тел. 8 /3452/ 53-15-66, 8-9088-76-29-28
e-mail : biznes-novacia@mail.ru
01 октября 2009 года.
