Анализ рынка офисной недвижимости г. Перми в первом полугодии 2009 г

Дата: 29.10.2009

Рынок офисной недвижимости Перми в 1 полугодии 2009 года

С начала 2009 года показатель средней стоимости 1 кв. метра офисных площадей в зависимости от типа помещений упал от -18,8% (на встроенные помещения) до -31,9% (на помещения в офисных и торгово-офисных центрах). Основное снижение отмечено в 1 квартале, во 2 квартале темпы замедлились. Средний уровень цены на помещения в зданиях многофункционального назначения за прошедшие 6 месяцев текущего года вырос на 23,7%. Таким образом, по состоянию на конец июня 2009 года средняя цена 1 кв. метра качественных офисных площадей (в офисных и торгово-офисных центрах) стала ниже средней стоимости офисных площадей в зданиях многофункционального назначения и во встроенных помещениях в жилых домах.

 

Динамика средней стоимости 1 кв. метра офисных площадей в зависимости от типа помещения

В зависимости от территории расположения отрицательная динамика отмечена во всех зонах: от -8,3% (в отдаленных районах) до -32,2% (в микрорайонах средней удаленности). В центральной части города ежеквартальное снижение цены предложения равномерное, в прилегающих к центру и средней удаленности от центра во 2 квартале спад замедлился (по сравнению с первым кварталом). По максимальной цене по-прежнему предлагаются офисные помещения в центральных районах - 76,7 тысяч рублей за 1 кв. метр. Почти вдвое дешевле - 39,8 тысяч рублей за 1 кв. метр - в микрорайонах средней удаленности.

Динамика средней стоимости 1 кв. метра офисных площадей в зависимости от территориального расположения

Темпы снижения арендных ставок офисных площадей за 1 полугодие колеблются в диапазоне от -14% (в зданиях многофункционального назначения) до -42,5% (прочие помещения). Диапазон арендных ставок за полгода сместился вниз: с 650 - 750 рублей в начале года до 300 - 600 рублей за 1 кв. метр в месяц в конце июня 2009 года.

Динамика ежемесячных арендных ставок 1 кв. метра офисных площадей в зависимости от типа помещений

В зависимости от территориального расположения арендные ставки были снижены от -23,6% (в отдаленных микрорайонах) до -32% (в центральных районах). Наибольший спад зафиксирован на самые дорогие предложения, расположенные в центральных районах: с 800 рублей по состоянию на начало года до 542,6 рублей в конце полугодия. В отличии от цены предложения, на которые темпы снижения во 2 квартале замедлились по сравнению с первым кварталом, ставки аренды продолжили снижение прежними темпами.

Динамика ежемесячных арендных ставок за 1 кв. метр офисных площадей в зависимости от территориального расположения

 

 

Рынок торговой недвижимости Перми в 1 полугодии 2009 года

За первое полугодие наибольшее падение цены отмечено на торговые помещения в специализированных центрах (современных торговых и торгово-офисных): -36,4% (с начала года). Средняя стоимость снизилась с 78,3 тысяч рублей за 1 кв. метр до 53,9 тысяч до уровня стоимости торговых помещений в жилых домах (включая квартиры под коммерческую недвижимость). Положительный прирост за 6 месяцев показали торговые помещения в зданиях многофункционального назначения.

Динамика средней стоимости 1 кв. метра торговых площадей в зависимости от типа помещения

В разрезе территориального расположения отрицательный прирост зафиксирован во всех зонах: от -2,4% (в центральных районах) до -35,2% (в микрорайонах средней удаленности). Во всех выделенных зонах во 2 квартале 2009 года темпы падения средних показателей замедлились по сравнению с 1 кварталом, исключение составляют цены на торговые помещения в центральной части города. По-прежнему самые дорогие предложения торговых площадей находятся в центре Перми.

Динамика средней стоимости 1 кв. метра торговых площадей в зависимости от территориального расположения

Динамика арендных ставок торговых площадей в зависимости от типа помещения и месторасположения показывает только отрицательные показатели прироста как в 1, так и во 2 кварталах.

За прошедшее полугодие общий спад средних арендных ставок торговых площадей в зависимости от типа помещения составил от -21,7% (в зданиях многофункционального назначения) до -47,6% (в торговых и торгово-офисных центрах). Диапазон средних показателей снизился с 500 - 925 рублей за 1 кв. метр в месяц в начале года до 250 - 590 рублей по состоянию на конец 2 квартала. В торговых и торгово-офисных центрах в отличие от цены предложения показатель арендной ставки остался максимальным среди остальных категорий торговых площадей.

Динамика ежемесячных арендных ставок 1 кв. метра торговых площадей в зависимости от типа помещений

В зависимости от территориального расположения темпы снижения за 1 полугодие колебались от -23% (в прилегающих к центру микрорайонах) до -32,5% (в микрорайонах средней удаленности). Если в конце 2008 года разница в средних ставках аренды в прилегающих, средней удаленности и отдаленных микрорайонах была незначительной, то к концу июня 2009 года разница стала более заметной.

Динамика ежемесячных арендных ставок за 1 кв. метр торговых площадей в зависимости от территориального расположения

Использованы материалы с сайта http://www.rezon-realty.ru/

 

Муниципальная недвижимость Перми в 1 полугодии 2009 года

Муниципальная недвижимость - недвижимость, которая входит в огромный имущественный комплекс города. В категорию «недвижимое имущество» входят жилой и нежилой фонд, коммунальные сети, различного рода сооружения и так далее.
Муниципальный рынок недвижимости отреагировал на измененные условия аналогично частному: ставки приходят в соответствие с новыми возможностями арендаторов, а условия приобретения объектов становятся более гибкими.

Аренда помещений

Муниципальная собственность представляет собой значимый сектор недвижимости. На сегодняшний день администрация Перми является арендодателем 2175 помещений общей площадью 253,66 тысяч квадратных метров.
Всего за предшествующий год было заключено 2266 договоров аренды на помещения общей площадью 270136,86 квадратных метра. Поступления денежных средств от сдачи коммерческих площадей в аренду составили 689119 тысяч рублей.
По состоянию на конец первого полугодия 2009 года в муниципальном арендном фонде находилось 367 свободных помещений общей площадью 71, 3 тысяч квадратных метров.
Средняя арендная ставка на муниципальную недвижимость на конец первого полугодия 2009 года составила 290 рублей в месяц. При этом коридор между минимальной и максимальной ценой достаточно широк, минимальная ставка составляет 2,6 рублей за квадратный метр в месяц, максимальная - 4497,22 рублей.
В соответствии с методикой определения арендной платы на недвижимое муниципальное имущество, на величину арендой ставки влияние оказывают ряд коэффициентов. Во-первых, коэффициент социальной значимости объекта, на который влияет цель использования объекта. Местоположение объекта отражают коэффициенты территориальной зоны и учета выхода на центральные улицы. Уровень расположения объекта оценивают коэффициенты типа объекта, размещения. Потребительские качества - группа коэффициентов (состояния объектов, учета материала стен, скользящего спроса, учета степени благоустройства, учета высоты потолков объекта). Также на размер ставки влияет время эксплуатации объекта с момента ввода.
Но в сегодняшних условиях следование исключительно этим коэффициентам может привести к установлению несоответствующих рыночным условиям ставок. Поэтому проводится оценка объекта независимым оценщиками. Кроме того, арендаторы муниципальных помещений, по договорам заключенным ранее, могут обратиться к арендодателям с заявлением о перерасчете арендной ставки с учетом рыночной стоимости аренды занимаемого объекта. Аналитики называют этот процесс антикризисными мерами. Как на обычном рынке, ставки приходят в соответствие с возможностями арендаторов.

Если рассмотреть структуру свободных площадей муниципальной коммерческой недвижимости в разрезе районов города, то здесь необходимо отметить Свердловский район, в котором сосредоточено свыше 16 тысяч квадратных метров свободных площадей. На втором месте - Мотовилихинский район (10,85 тысяч квадратных метров). Примерно одинаково распределены площади между Индустриальным, Кировским и Орджоникидзевским районами - порядка 9 тысяч квадратных метров. Порядка 8 тысяч квадратных метров свободных муниципальных нежилых помещений расположены в Ленинском и Дзержинском районах.

Продажа помещений

В 4 квартале 2008 года было реализовано 13 объектов недвижимости, их общая площадь составила 1733,6 квадратных метров. Из них 4 объекта (905,2 квадратных метра) реализовано посредством аукциона и 9 объектов (828 квадратных метра) были выставлены в открытую продажу. Всего же за прошлый год было реализовано 53 объекта коммерческой недвижимости, общей площадью 18680 квадратных метров. От реализации этих объектов в казну поступило 396422 тысячи рублей.
За 1 полугодие 2009 года администрация реализовала 4720,8 квадратных метров, это 16 помещений. На аукционах был продан один объект (998,6 квадратных метра), посредством публичного предложения - 11 объектов (2722 квадратных метров), 4 объекта (1000,2 квадратных метра) были выставлены без объявления цены.
Кроме того, на рынке купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости существуют нежилые помещения, расположенные на цокольном или подвальном этажах. Их стоимость, как правило, ниже, чем стоимость помещений, расположенных этажами выше.

Использованы материалы Ольги Ябуровой, руководителя Аналитического центра «Медиана»

Агентство недвижимости	Процент уменьшения стоимости (относительно первого этажа)
	Цокольные помещения	Подвальные помещения
АН «РИЭЛ-ПРИКАМЬЕ», тел.8 (342) 236-99-99	10%	20%
АН «Перспектива», тел. 8 (342) 259-59-59	20%	30%
АН «Комфорт», тел. 8 (342) 212-28-65	15%	20%
АН «Адрес», тел. 8 (342) 2150-532	10%	25%
АН Пермский портал», тел. 8 (342) 244-22-69	20%	30%
АН «Ника», тел. 8 (342) 257-18-00	15%	25%
АН «Эскорт», тел. 8 (342) 273-44-66	20%	20%
АН РИЭЛ-М», тел. 8 (342) 260-06-35	10%	20%
Диапазон	10% - 20%	20% - 30%

  
 Анализ подготовлен ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр»